Crowdinvesting: fundamentos y rendimientos del alquiler

¿Invertir en inmuebles en lugar de en la próxima zapatilla? Suena extraño, pero eso ya no es un problema con el crowdinvesting. El crowdfunding supone una inversión inmobiliaria para todos. Pero, ¿qué es exactamente el crowdinvesting?

Antes de entrar en detalles, he aquí un breve resumen de los aspectos más importantes de la inversión colectiva:

• Muchas acciones de una propiedad dividida a particulares
• Sólo un bajo gasto de capital propio
• El préstamo no se paga al promotor, sino sólo la participación en la propiedad

¿Qué significa exactamente crowdinvesting?

Las crowdinvestments son muy similares a una sociedad anónima que vende muchas acciones de la empresa a particulares e instituciones con el fin de obtener la financiación necesaria para el crecimiento de la empresa. También en el caso de las inversiones colectivas, se venden acciones individuales de una propiedad a inversores privados. ¿La ventaja? Puede invertir en este tipo de inmuebles incluso con una pequeña cantidad de capital y así asegurar su pensión.

• Comparación: Sociedad anónima
• Muchas acciones de una propiedad dividida a particulares
• Sólo un bajo gasto de capital propio

¿Cómo funciona la inversión colectiva en primer lugar?

Sigamos con el ejemplo de la sociedad anónima. Cuando un inmueble se construye o se renueva, se publica en una plataforma especial de crowdfunding. Se encarga de distribuir las acciones de la propiedad a los inversores de capital. A través de las plataformas, los propietarios se sienten considerablemente aliviados.

Diferencias con una inversión normal:

• No hay socios específicos para la financiación, sino la división de la propiedad a través de la plataforma
• El préstamo no se paga al promotor, sino sólo la participación en la propiedad
• La acción no se utiliza en beneficio propio, se gana la parte de un retorno

¿Cómo puedo encontrar inmuebles rentables?

Para saber en qué propiedad merece la pena invertir, hay que conocer el rendimiento de la misma. Puedes utilizar una sencilla fórmula para calcularlo.

Fórmula de rendimiento del alquiler:

Alquiler anual / inversión x 100 = rendimiento del alquiler

Si quiere saber más sobre los rendimientos del alquiler, lea nuestro artículo sobre los rendimientos del alquiler y los factores del precio de compra.

¿Financiar una propiedad usted mismo? Equidad

Cuando se es joven, a menudo no se tiene el capital necesario para invertir en una propiedad. Así pues, el capital social es probablemente el que más influye en la compra de bienes inmuebles para los primeros inversores. Muchas personas se preguntan cuánto capital necesitan para una propiedad regular.

Capital propio en función de la situación

La respuesta siempre está relacionada con la ubicación de la propiedad. Si su propiedad se encuentra en una ubicación A como Múnich, Colonia o Hamburgo, es inasequible para la mayoría de la gente. En cambio, en una ubicación B o en una buena ubicación C, los precios bajarán. En función de la microlocalización, los precios también pueden variar, dependiendo de lo lejos que se quiera vivir del centro de la ciudad.

• A- ubicación (gran ciudad) extremadamente cara
• B- ubicación y buena C- ubicación precios moderados
• La microlocalización es crucial

Inversión de capital en función de la financiación

Independientemente del precio final de compra de un inmueble, el banco suele exigir siempre una aportación de fondos propios del 15%, sobre todo para los primeros inversores. Además, siempre hay que contar con la adición de los costes de compra auxiliares, los costes de intermediación (si se encargan) y el impuesto de transmisiones patrimoniales.

• 15% de inversión en acciones

La propiedad inmobiliaria como inversión: previsión para la vejez

Nuestras pensiones son cada vez más pequeñas y nuestro dinero en el banco está siempre sujeto a la inflación. Esto nos deja con los bienes inmuebles como una buena forma de invertir nuestro dinero, ya que ni pierden su valor por la inflación ni están siempre en demanda. Además, al cabo de unos años, uno se beneficia del aumento del valor de la propiedad.

La gran ventaja de una propiedad como inversión es que se alquila, a menos que quiera comprar su propiedad para su propio uso. Los ingresos procedentes del alquiler generan un flujo de caja constante que puede utilizarse para cubrir la propiedad y todos los gastos incurridos. Obteniendo una alta rentabilidad en el mejor de los casos, acumulas riqueza además. Además, los inmuebles se mantienen siempre bastante constantes en el mercado, lo que minimiza el riesgo a la hora de comprar.

• El valor de los inmuebles es estable
• Los bienes inmuebles ofrecen protección contra la inflación
• Los bienes inmuebles ofrecen un flujo de caja constante
• Creación de activos

Crowdinvesting: Vídeos

Para ilustrar mejor el crowdinvesting, tenemos dos vídeos que ilustran los hechos.

¿Qué es el crowdinvesting?

El crowdfunding se le explica aquí mediante gráficos y dibujos.

Rendimiento del alquiler: ¿Qué es en realidad?

Si financia su propiedad comprada y la alquila, genera ingresos de los inquilinos. El rendimiento del alquiler pone su inversión en relación con los posibles ingresos por alquiler.

Esta sencilla fórmula facilita el cálculo del rendimiento del alquiler:

• Alquiler anual /inversión x 100 = rendimiento del alquiler

El factor de rendimiento de los alquileres puede utilizarse para determinar si los ingresos por alquileres cubren los intereses, el reembolso y los gastos de funcionamiento corrientes y si al final queda un excedente para acumular activos. Además, es la mejor manera de comparar las propiedades de rendimiento que se ofrecen.

Rendimiento y ubicación: factores dependientes

La ubicación es especialmente importante para el rendimiento de una propiedad. Además, depende del objetivo como inversor si uno quiere invertir en una propiedad de inversión o de renta.

¿De qué depende?

• Ubicación de la propiedad
• Estrategia de inversión/rendimiento o propiedad de inversión

Excursus: A – B- C- ubicación y sus rendimientos

Aquí hemos resumido brevemente los posibles rendimientos de los tres tipos de localización:

A- Ubicación:

• Baja rentabilidad
• Aumento del valor a largo plazo

Ubicación B-:

• Buen retorno
• Aumenta su valor de forma moderada pero constante

Ubicación C:

• Muy buen rendimiento
• Sin aumento de valor (+ mayor riesgo de desocupación)

Rendimiento del alquiler: ¿cuándo merece la pena?

Básicamente, cuanto más alto sea el rendimiento, menos tengo que pagar y más me pagan. En el mejor de los casos, incluso hay un excedente mensual que puede utilizarse para acumular activos directos.

He aquí algunos ejemplos de posibles rendimientos:

Capas A:

• Ubicación de primera A como Múnich Ø Rendimiento ~ 3%
• Las ubicaciones A, como Fráncfort Ø, rinden ~ 4 %.

Capas B:

• Una buena ubicación B como Dresde Ø rendimiento ~ 5 %
• Ubicación B como Nuremberg Ø rendimiento ~ 6 %

Capas C:

• Buena ubicación C como Wuppertal Ø Rendimiento ~ 7%.
• Ubicación C como Chemnitz Ø rendimiento ~ 8 %
• Ubicación C pobre como Krefeld Ø Rendimiento ~10%

El siguiente paso: edificio existente o nuevo

A la hora de comprar un piso, además de la cuestión de la ocupación por el propietario o la inversión de capital y la rentabilidad o la inversión inmobiliaria, uno se pregunta si debe invertir en una construcción existente o nueva. Ambas formas tienen sus ventajas e inconvenientes. En este artículo descubrirá cuáles son.

La ubicación correcta: ¿propietario o inversión de capital?

¿Dónde debería comprar exactamente mi primera propiedad? Para los propietarios e inversores de capital, así como para las propiedades de rendimiento o los inversores con el objetivo de revalorización, la decisión de la ubicación perfecta es correspondientemente diferente. Aquí volvemos a hacer el análisis para que te resulte más fácil encontrar la mejor ubicación para tus objetivos.

• La ubicación correcta

Propietarios: ¿qué me importa?

Los inmuebles para uso propio suelen estar asociados a un valor emocional, tienen que gustarte. En consecuencia, la propiedad es preferible a la localidad. Factores como el camino al trabajo o a la guardería tienen entonces prioridad, en definitiva, la micro-ubicación se vuelve decisiva.

Aquí, de nuevo, en resumen:

• Propiedad que le agrada personalmente
• Proximidad al trabajo/ guardería/ escuela/ …
• La micro-ubicación/calidad de vida es una prioridad

Valor de reventa: la ubicación es decisiva

Sin embargo, siempre hay que tener en cuenta que es posible que más adelante tenga que volver a vender la propiedad de sus sueños. Los motivos pueden ser la edad, el cambio de trabajo o el crecimiento de la familia. Por eso, a la hora de comprar, siempre hay que tener en cuenta la ubicación de la vivienda, ya que ésta determina el valor de reventa.

Ubicación C: El sueño del campo

Si quiere comprar la propiedad de sus sueños en el campo, en una ubicación C, tiene que contar con posibles pérdidas. He aquí, en resumen, los factores que son responsables de la disminución del valor de la propiedad.

• La caída de las cifras de población
• Evolución negativa de la economía
• Mercado local ajustado, poca demanda

Inversión de capital: rendimiento y propiedad de inversión en comparación

Los inversores de capital siempre eligen la ubicación con el objetivo de invertir o rentabilizar la propiedad.

Rendimiento de los bienes inmuebles como inversión

El objetivo es generar un flujo de caja directo a través de los ingresos por alquiler. Esto se consigue gracias a los bajos precios de compra y a un alto rendimiento de los alquileres que cubren los costes incurridos, como la amortización, los intereses y los gastos de funcionamiento. La mejor ubicación para esto es una ubicación B o C.

• Flujo de caja directo
• Posición B o C

La propiedad de inversión como inversión de capital

Las propiedades de inversión persiguen el objetivo de la revalorización a largo plazo. Esto suele ocurrir sólo en las ubicaciones A o incluso menos en las buenas ubicaciones B. La razón: los precios de compra son enormemente elevados, por lo que los gastos de funcionamiento no pueden cubrirse con los ingresos por alquiler.

• Aumento del valor a largo plazo
• A- Ubicación

El siguiente paso: determinar el precio máximo de compra

¿Cuánto puedo pagar por una propiedad? Esta pregunta se hace al principio del proceso de compra de la que puede ser su primera vivienda y depende de muchos factores. Entre ellos se encuentran su solvencia y autodeclaración de bienes, el saldo mensual de bienes (reembolso), el capital propio y el valor de préstamo hipotecario del inmueble a financiar. Aquí aprenderá todo lo que necesita saber para determinar el precio máximo de compra.

Macro, meso, micro: de la ciudad al barrio

La macro, meso y microlocalización es una comparación del tamaño de las localizaciones en las que se va a comprar exactamente una propiedad. Se profundiza cada vez más, desde la pregunta de ¿qué ciudad? (macro), ¿a qué distrito? (meso), al lugar exacto, es decir, la vecindad inmediata (micro).

He aquí un breve resumen de los tipos de situación:

• Macrolocalización: (localización A, B y C, es decir, en qué lugar del país / qué ciudad)
• Ubicación de la meso: ¿Qué distrito?
• Microlocalización: ubicación exacta/barrio

Macro-ubicación: Primera decisión – La ciudad

Se trata principalmente de decidir en qué lugar del país se quiere invertir. Ya has aprendido lo que son las localizaciones A, B y C en nuestro artículo sobre los tipos de localización. A continuación, una breve explicación de los tipos de ubicación, que básicamente ofrecen una comparación de ubicaciones:

• Ubicación A (simplemente: metrópolis)
• Ubicación B (simple: gran ciudad / ciudad con desarrollo positivo)
• Ubicación C (simple: ciudad pequeña / país en estancamiento)

Mesolocalización: segunda decisión – El Distrito

La meso-localización va un paso más allá en el análisis y describe el distrito específico en el que debe estar ubicada su propiedad. Esto es importante porque muchos factores que influyen, como las infraestructuras, los centros educativos o la proximidad al transporte público, son decisivos. Cada distrito tiene sus ventajas y desventajas individuales que hay que diferenciar.

A continuación, una breve descripción de la situación meso:

• Infraestructuras como conexiones por carretera y ferrocarril, centros educativos, médicos, aeropuerto, etc.
• Situación económica
• Atractivo general del lugar
• Influencias ambientales como las inundaciones, etc.

Microlocalización: tercera decisión – El barrio

Aquí nos fijamos en el entorno inmediato. Plazas de aparcamiento, médicos, supermercados, parques y el ruido de fondo del barrio. Dependiendo de su destino, tiene que decidir qué es lo más importante para usted.

He aquí de nuevo una visión general de la micro-situación:

• Transporte público como el tren, el autobús o el taxi
• Aparcamiento público y subterráneo
• Instalaciones comerciales como supermercados y otras tiendas
• Parques y áreas de juego

Para ver ejemplos y más detalles, lea aquí más sobre el análisis de la ubicación/ Immobilien-Erfahrung.de

Siguiente paso: La ubicación correcta

¿Dónde debería comprar exactamente mi primera propiedad? Para los propietarios e inversores de capital, así como para las propiedades de rendimiento o los inversores con el objetivo de revalorización, la decisión de la ubicación perfecta es correspondientemente diferente. Aquí volvemos a hacer el análisis para que te resulte más fácil encontrar la mejor ubicación para tus objetivos.

Rendimiento frente a la inversión inmobiliaria: flujo de caja o revalorización

Rendimiento frente a inversión inmobiliaria: ¿qué es? ¿Cuál es la diferencia fundamental entre estas dos formas de inversión? ¿Y qué es exactamente una ubicación A, B o C? Lo más importante es que ambos tipos de inversión le reporten beneficios. Puede leer sobre la forma de beneficio aquí. Aquí podrá encontrar todo lo que necesita saber sobre la rentabilidad y la inversión inmobiliaria.

A- B- C- Ubicación: (Básica) Ubicaciones

La clasificación en ubicaciones A, B y C es una gran ayuda para identificar las ciudades y regiones donde se ofrecen propiedades en venta. Así, los distintos tipos de localización comparan zonas. Los mayores rendimientos van acompañados de una menor revalorización. Por lo tanto, dependiendo de la ubicación, se elige entre el rendimiento o la inversión inmobiliaria.

Aquí en resumen:

• Ubicación A (simplemente: metrópolis)
• Ubicación B (simple: gran ciudad / ciudad con desarrollo positivo)
• Ubicación C (simple: ciudad pequeña / campo estancado)

A- Ubicación: las metrópolis alemanas

Propiedades en ubicaciones metropolitanas codiciadas, con precios de compra elevados y rendimientos bajos, en definitiva, aquí es donde se encuentran las propiedades de inversión.

Inversión inmobiliaria: altos costes, bajos rendimientos

Si quiere comprar una propiedad en una ubicación A, necesita tener un buen capital inicial, porque las propiedades en ubicaciones A son caras. Las propiedades de inversión no aportan ningún o casi ningún flujo de caja a través de los ingresos por alquiler, ya que los precios por metro cuadrado son enormemente altos. Aunque el valor de la propiedad aumentará a largo plazo, el incremento del valor de la propiedad sólo puede asumirse mediante la especulación.

He aquí un breve resumen de las ventajas y desventajas de una propiedad en una ubicación A:

• Muy caro
• Los elevados precios del metro cuadrado, así como los costes de explotación, no pueden cubrirse con los ingresos por alquiler
• No hay flujo de caja inmediato a través de los ingresos por alquiler
• Apreciación del valor muy especulativa
• Pero: el valor de la propiedad aumenta a largo plazo, ya que las ubicaciones A son codiciadas.

Ubicaciones A en Alemania

¿Qué ciudades cuentan generalmente como localidades A? Aquí según la población:

• Berlín
• Hamburgo
• Múnich
• Colonia
• Fráncfort del Meno
• Stuttgart
• Düsseldorf

Aquí puede encontrar más información sobre Lagearten/ Immobilien-Erfahrung.de

Ubicación B-: las mejores piezas de Alemania

Las propiedades en ubicaciones B son propiedades en ciudades que están cerca de ubicaciones metropolitanas y/o ciudades de importancia regional, con precios de compra moderados y buenos rendimientos, en resumen, aquí es donde encontrará propiedades de rendimiento.

Rendimiento inmobiliario: flujo de caja constante, precios moderados

Se trata de ciudades cercanas a las áreas metropolitanas (localidades A), como Bonn en el caso de Colonia o Essen en el de Düsseldorf, así como de ciudades de importancia regional. Aquí se pueden encontrar precios de compra moderados y buenos rendimientos de alquiler. Esto significa que puede cubrir fácilmente todos sus gastos, ya sean reembolsos, gastos de funcionamiento o reservas, con los alquileres. De nuevo, los inquilinos y la Agencia Tributaria pagan la propiedad casi sin que usted tenga que hacer nada.

He aquí una breve descripción de las propiedades en las localidades B:

• Precios de compra moderados
• Los ingresos por alquileres cubren los costes, idealmente con un excedente
• Menor apreciación del valor que las propiedades en las ubicaciones A
• Flujo de caja directo a través de los ingresos por alquiler

Ubicación B en Alemania

Las ubicaciones B son, entre otras, las siguientes

• Leipzig
• Dortmund
• Alimentos
• Bremen
• Hannover
• Nuremberg
• Wuppertal
• …

C- Ubicación: Pequeña pero bien – Se está volviendo rural

Las propiedades de ubicación C describen propiedades en ciudades, cerca de lugares metropolitanos, con un precio de compra moderado y un buen rendimiento, lo que significa propiedades de rendimiento con mayor riesgo.

Rentabilidad de los inmuebles: mayor riesgo por la desocupación

Las localidades C son ciudades con una estructura débil y/o ciudades y municipios en zonas rurales. Hoy en día, mucha gente se traslada a las grandes ciudades, por lo que el riesgo de desocupación es significativamente mayor para una propiedad en una ubicación C. El aumento del valor de la propiedad también es más difícil de calcular a largo plazo.

He aquí un breve resumen de las propiedades en la ubicación C:

• Bajo precio de compra
• Los ingresos por alquileres cubren todos los gastos
• Riesgo de desocupación y dilapidación
• «Buenas ofertas»

A- B- C- posición en la comparación: ¿Cuánto hay para mí?

En esta infografía puede ver fácilmente un resumen de los tres tipos de localización. Los inmuebles de la categoría A ofrecen la menor rentabilidad, pero tienen el menor riesgo y la mayor revalorización. Los inmuebles de ubicación B se encuentran en un punto intermedio, con una rentabilidad aceptable, un riesgo bajo y una revalorización media. Los inmuebles con ubicación C, por el contrario, son los que pagan la mayor rentabilidad, pero tienen un riesgo muy alto y una gran pérdida de valor.

Más información sobre A- B- C – Location/ Immobilien-Erfahrung.de

Al final, usted decide por sí mismo cuál es la ubicación más rentable para la compra de su propiedad.

Siguiente paso: Macro- Meso- Micro- Localización

¿Ya está metido de lleno en el tema de la compra del primer piso propio? Genial, porque una vez que se ha hecho una elección aproximada entre una ubicación A, B o C, ahora se pasa al análisis de la ubicación. Se trata de comparar los distritos de la ciudad y el barrio real. ¿Quieres saber cómo funciona esto? Entonces ha llegado al lugar adecuado.

Rendimiento frente a la inversión inmobiliaria

Rendimiento frente a inversión inmobiliaria: ¿qué es? ¿Cuál es la diferencia fundamental entre estas dos formas de inversión? ¿Y qué es exactamente una ubicación A, B o C? Lo más importante es que ambos tipos de inversión le reporten beneficios. Puede leer sobre la forma de beneficio aquí. Aquí podrá encontrar todo lo que necesita saber sobre la rentabilidad y la inversión inmobiliaria.

• Rendimiento frente a la inversión inmobiliaria

Rendimiento o inversión inmobiliaria: la diferencia está en el objetivo

La diferencia directa entre ambas formas de inversión radica en sus objetivos. Dependiendo de cómo quiera invertir su dinero, ambas formas le reportan beneficios. En resumen, el rendimiento del alquiler le proporciona un flujo de caja directo, mientras que una propiedad de inversión aumenta el valor a largo plazo. Pero, ¿qué significan los términos en detalle?

Rendimiento de los bienes inmuebles: Flujo de caja permanente

Rendimiento Los inmuebles generan un alto rendimiento por alquiler. Esto significa que después de todas las deducciones, como el reembolso, los intereses y la gestión, hay un excedente que puede acreditar a su propio bolsillo. El objetivo de comprar una propiedad rentable debe estar siempre delante de sus ojos:

• Primario: Beneficio directo a través de los excedentes del alquiler
• El rendimiento del alquiler correspondiente debería estar garantizado >6%.
• Los inmuebles se encuentran en ubicaciones de C+ (mayor riesgo) a B+ (apenas riesgo)

Inversiones inmobiliarias: aumento del valor a largo plazo

Al comprar una propiedad de inversión, uno tiene en mente el objetivo de aumentar el valor. La atención se centra en la venta rentable de la propiedad con un beneficio, no en los ingresos del alquiler. Por lo tanto, el objetivo al comprar una propiedad de inversión es el siguiente:

• Primario: Aumento del valor de la propiedad con el beneficio de la venta
• Las propiedades deben estar en ubicaciones A-

Ventaja de rendimiento inmobiliario: Máximo beneficio en ubicaciones B y C

La inversión inmobiliaria requiere mucho capital, ya que no hay ingresos inmediatos por el alquiler, es decir, no hay flujo de caja inmediato. Por lo tanto, pasarán años antes de poder vender la propiedad con beneficios.

Por lo tanto, lo que más vale la pena aquí para el comienzo son las propiedades de rendimiento.

Rendimiento inmobiliario: Ventajas

Una propiedad de inversión ofrece muchas ventajas. Los hemos enumerado para usted aquí.

• Fuente de ingresos inmediata
• Los excedentes pueden compensar otras propiedades con déficit de cobertura

Rendimiento inmobiliario: Desventajas

Sin embargo, también hay que tener en cuenta las desventajas, aunque sea la mejor manera para los principiantes. Lea usted mismo en qué consisten:

• Los excedentes están sujetos a impuestos, la presión fiscal aumenta
• La mayor rentabilidad se produce a costa de la revalorización del valor
• No se encuentra en las ubicaciones A

Excursus A- B- y C- ubicación: Alternativas

¿No encuentra una propiedad con una buena rentabilidad para usted en una ubicación A como Berlín o Hamburgo? Nuestro consejo: busque propiedades en ubicaciones B o C, esto le facilitará la búsqueda.

Ubicación B- y C- – ¿Por qué?

• La búsqueda de propiedades es menos complicada
• Precios moderados
• La oferta de inmuebles de renta es mayor aquí

Descubra más sobre las ubicaciones A, B y C aquí / Immobilien-Erfahrung.de

Próximo paso: autodeclaración para el banco

¿Quieres comprar tu primer piso o tu primera casa y el banco quiere que te des a conocer? Aprenda aquí qué es una autodeclaración, qué dice y descargue una plantilla gratuita en PDF que puede utilizar para convencer a su banco.